Τρίτη, 8 Ιουνίου 2010

Επενδυτικές ευκαιρίες στα ακίνητα εν μέσω κρίσης

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Ως τη χειρότερη περίοδο της σύγχρονης ιστορίας της αγοράς ακινήτων, χαρακτηρίζουν ειδικοί της αγοράς το α' 6μηνο του 2010. Τα νέα δεδομένα που έχει διαμορφώσει η μεγάλη οικονομική κρίση, αλλάζουν ριζικά το τοπίο της κτηματαγοράς. Ό,τι θεωρούνταν δεδομένο δεν υφίσταται πια, ακόμη και οι σταθερές αξίες στα ακίνητα. «Τα πάντα έχουν την τιμή τους», λένε οι ειδικοί και προβλέπουν ότι και οι υπόλοιποι 6 μήνες θα σημαδευτούν από ραγδαίες εξελίξεις στην αγορά με πτώση τιμών, αύξηση αποθέματος, εργολάβους σε απόγνωση και σπίτια στο σφυρί.
Ο εφιάλτης της οικονομικής κρίσης και της παρατεταμένης ύφεσης παραλύει τα πάντα και προκαλεί συνθήκες «ασφυξίας» στην αγορά ακινήτων. Παρά το γεγονός ότι σε περιόδους κρίσης η κτηματαγορά είναι ένα ασφαλές καταφύγιο για όσους έχουν χρήματα, εντούτοις αυτό δεν μπορεί να βοηθήσει συνολικά την αγορά.
Επενδυτικές ευκαιρίες στα ακίνητα εν μέσω κρίσης
Η εποχή των «αρκούδων» και μάλιστα πολικών είναι δεδομένο ότι θα κρατήσει για πολύ καιρό, αφού κανείς δεν ρισκάρει αυτή την περίοδο να δεσμεύσει ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματός του για να πάρει κάποιο ακίνητο. Κι επειδή 8 στους 10 Ελληνες αγοράζουν με δανεικά, είναι επόμενο να μην υπάρχει στην ουσία καμιά κινητικότητα.
Αν και οι ευκαιρίες δεν λείπουν, και μάλιστα θα γίνουν ακόμη περισσότερες στο τέλος του έτους, η έλλειψη πρόθυμων επενδυτών δημιουργεί στάση εμπορίου στην κτηματαγορά. «Βρισκόμαστε στην καρδιά της κρίσης. Τους επόμενους μήνες θα συνεχιστεί το σκηνικό αυτό και ενδεχομένως να δούμε σταθεροποίηση της αγοράς και των τιμών από το δεύτερο εξάμηνο του 2012», εκτιμά ο σύμβουλος ακίνητης περιουσίας, Νίκος Γιαννουλέλης.
Το σίγουρο είναι ότι οι συναλλαγές, δηλαδή οι αγοραπωλησίες ακινήτων, από το 2007 μέχρι σήμερα βρίσκονται σε διαρκή ελεύθερη πτώση, αλλά ο «πάτος» ακόμη δεν έχει βρεθεί. Όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, το 2010 θα έχουμε τις λιγότερες συναλλαγές στην κτηματαγορά.
ΑγοραπωλησίαΠέρυσι, επίσης δραματική χρονιά, οι αγοραπωλησίες ακινήτων που μπόρεσαν να μετρηθούν ανήλθαν σε 70-90 χιλιάδες. Φέτος, μόνο το πρώτο εξάμηνο οι συναλλαγές θα κλείσουν στις 20.000 και το β’ εξάμηνο θα είναι ελαφρά αυξημένες έτσι ώστε να κλείσουν γύρω στις 50.000. Επομένως, το 2010 θα πραγματοποιηθούν περίπου 40% λιγότερες αγοραπωλησίες σε σύγκριση με το 2009. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του κ. Γιαννουλέλη, ο τζίρος της κτηματαγοράς ενδεχομένως να πέσει σχεδόν στο μισό σε σύγκριση με άλλες χρονιές. Αν δηλαδή παλαιότερα ο τζίρος έφτανε τα 10 δισ. ευρώ για πωλήσεις 100.000 σπιτιών ετησίως, φέτος θα υποχωρήσει στα 4 δισ. ευρώ.
Αναφορικά με τις τελικές τιμές που πωλούνται τα σπίτια, κανείς δεν μπορεί να κάνει ασφαλείς εκτιμήσεις και είναι γεγονός ότι ανάλογα με την περιοχή ή ακόμη και το οικοδομικό τετράγωνο υπάρχουν μεγάλες διαφοροποιήσεις. Πάντως, οι περισσότεροι από τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων εκτιμούν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν υποχωρήσει σημαντικά.
ΤιμέςΣύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, «τα σπίτια πωλούνται κατά μέσο όρο 30% φθηνότερα σε σχέση με τις ζητούμενες τιμές στο peak της αγοράς, το 2007. Αν, για παράδειγμα, για ένα νεόδμητο σπίτι ο εργολάβος ήθελε 200.000 ευρώ σήμερα θα αναγκαστεί να το πουλήσει γύρω στις 150.000 ευρώ. Επίσης, τα 3.000 ευρώ το τετραγωνικό που ήταν η απαίτηση των ιδιοκτητών όταν η αγορά βρισκόταν στα ύψη, σήμερα γίνονται 2.200 ευρώ/τ.μ.»
Στο ερώτημα πού βρίσκονται τα φθηνότερα σπίτια, πού υπάρχουν ευκαιρίες για αγορά ακινήτου, οι ειδικοί απαντούν σχεδόν παντού, έστω κι αν με την πρώτη ματιά δεν φαίνονται οι μειωμένες τιμές. Σημασία έχει ότι με τα τελικά παζάρια το κόστος αγοράς υποχωρεί σημαντικά, κάτι που πρέπει να εκμεταλλευτούν όσοι έχουν ρευστό και να κάνουν παζάρια, αφού έχουν το πάνω χέρι.
Οι λεγόμενες «λαϊκές» αγορές έχουν πληγεί ιδιαίτερα λόγω της οικονομικής κρίσης. Η μείωση των εισοδημάτων των μικρομεσαίων νοικοκυριών έχει «φρενάρει» τις αγοραπωλησίες ακινήτων στις συγκεκριμένες γειτονιές με αποτέλεσμα στις περισσότερες περιοχές να έχει σπάσει το όριο των 2.000 ευρώ/τ.μ.
Επίσης, μεγάλο πλήγμα έχουν δεχθεί τα ακριβά ακίνητα, από 400.000 ευρώ και πάνω και μέχρι 1 εκατ. ευρώ. Είτε λόγω οικονομικών δυσκολιών είτε λόγω της υψηλής φορολόγησης και των τεκμηρίων, έχουν βγει προς πώληση πολλά ακίνητα 5-10 ετών, αλλά και αρκετά νεόδμητα που κτίστηκαν την τελευταία τριετία, αλλά έχουν μείνει στα αζήτητα.
ΜείωσηΠάντως, αναφορικά με τις τιμές, εκτιμάται ότι θα υπάρξει περαιτέρω αποκλιμάκωση. Το καλό σενάριο κάνει λόγο για μείωση πάνω από 10% φέτος σε σύγκριση με πέρυσι. Το κακό σενάριο που σχετίζεται με την κατάσταση της οικονομίας και τις πιθανότητες εξόδου από την Ευρωζώνη κάνει λόγο για μεγάλη «βουτιά» και απαξίωση των ακινήτων, αφού κανείς δεν θα μπορεί να τα αγοράσει στις τρέχουσες τιμές, ενώ θα «σκάσουν» και πολλά τραπεζικά δάνεια.
Ο δανεισμός είναι ένα ακόμη ζήτημα που εκτιμάται ότι θα παίξει σημαντικό ρόλο στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Οι τράπεζες δεν δίνουν εύκολα δάνεια, κόβουν τις περισσότερες αιτήσεις ή δίνουν μικρότερα ποσά σε σχέση με αυτά που ζητά ο πελάτης. Παράλληλα, αυξάνονται σημαντικά τα νοικοκυριά που δυσκολεύονται να πληρώσουν τις δόσεις τους, ενώ και οι τράπεζες έχουν αρχίσει να γεμίζουν με κατασχεθέντα ακίνητα.
Συχνή πρακτική είναι επίσης, η προειδοποίηση που δίνουν οι τράπεζες σε όσους χρωστούν χρήματα. Τους ζητούν να βρουν πωλητή για το ακίνητό τους, προκειμένου να πιάσουν μια καλή τιμή, αλλιώς θα γίνει κατάσχεση και πλειστηριασμός σε τιμές κατά πολύ χαμηλότερες απ’ ό,τι πράγματι αξίζει.
Βουτιά 40% στις αγοραπωλησίεςΣε εντελώς διαφορετικές εκτιμήσεις για τις αγοραπωλησίες και τις τιμές των ακινήτων, προβαίνουν αφενός η Τράπεζα της Ελλάδος και αφετέρου οι επαγγελματίες της αγοράς, δηλαδή μεσίτες, συμβολαιογράφοι και σύμβουλοι ακινήτων. Τα στοιχεία που εξέδωσε πριν από μερικές ημέρες η Τράπεζα της Ελλάδος εμφανίζουν μια εικόνα που απέχει παρασάγγας από αυτή που περιγράφουν κατασκευαστές οι οποίοι δεν μπορούν να πουλήσουν σπίτια και μεσίτες που έχουν χάσει σημαντικά εισοδήματα από τις διαμεσολαβήσεις. Η τριμηνιαία έκθεση της ΤτΕ για την κτηματαγορά ανέφερε ότι οι τιμές το α’ τρίμηνο υποχώρησαν μόλις 2,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009. Επίσης, ανέφερε ότι οι αγοραπωλησίες που έγιναν το α’ τρίμηνο σε σύγκριση με το αντίστοιχο πέρυσι ήταν αυξημένες κατά 38,5%.
Ωστόσο, αυτό που λένε οι ειδικοί είναι ότι η ΤτΕ για να βγάλει τα στοιχεία αυτά χρησιμοποιεί τις εκτιμήσεις που γίνονται και οι οποίες πολλές φορές είναι υψηλότερες ώστε το να μπορέσουν οι υποψήφιοι δανειολήπτες να πάρουν το 70% του δανείου που ζητούν. Ετσι, τα στοιχεία δεν καταγράφουν τις τελικές τιμές με τις οποίες γίνεται το συμβόλαιο. Αναφορικά με την αύξηση των συναλλαγών, η ΤτΕ φαίνεται να βάζει ως συναλλαγές και τις ιδιαίτερα αυξημένες αναχρηματοδοτήσεις δανείων. Δηλαδή κάποιος ζητά νέα εκτίμηση της περιουσίας του προκειμένου να πάρει νέο δάνειο για να εξυπηρετήσει το παλαιό. Αυτό, όμως, δεν είναι συναλλαγή στα συμβολαιογραφικά γραφεία και έτσι οι συμβολαιογράφοι εκτιμούν ότι οι κλεισμένες συμφωνίες έχουν μειωθεί κατά 40%.

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Γράψτε ΕΛΕΥΘΕΡΑ τη γνώμη σας!

LinkWithin

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...